1.1. Προσδιορισμός της τιμή βάσης

Η μέθοδος των συγκρίσιμων πωλήσεων πραγματοποιεί εκτίμηση της τιμής ενός ακινήτου με τη χρήση στοιχείων από συγκρίσιμα ακίνητα στην αγορά. Τα συγκρίσιμα ακίνητα πρέπει να βρίσκονται στην ίδια περιοχή ενώ προτιμώνται ακίνητα στα οποία έχουν πραγματοποιηθεί ήδη συναλλαγές με συνέπεια να έχει προσδιοριστεί πρακτικά μία αγοραία τιμή. Επίσης, γνώση αναφορικά με τις συνθήκες πώλησης του ακινήτου διαδραματίζουν ιδιαίτερα σημαντικό ρόλο. Για παράδειγμα, αν ένα ακίνητο έχει πωληθεί υπό συνθήκες αναγκαστικής ρευστοποίησης δεν συμβάλλει ικανοποιητικά στην εκτίμηση της τιμής του υπό εξέταση ακινήτου.

Η εφαρμογή επιτρέπει την καταχώρηση μέχρι 5 συγκρίσιμων ακινήτων από το χρήστη. Κατά την καταχώρηση των στοιχείων του συγκρίσιμου ακινήτου εφαρμόζονται μία σειρά από συντελεστές και πραγματοποιούνται προσαρμογές βάσει των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του, ώστε να προκύψει μία τιμή βάση που θα αποτελέσει εισροή για την εκτίμηση του εξεταζόμενου ακινήτου. Αναλυτικότερα στην περίπτωση συγκρίσιμου διαμερίσματος ισχύουν τα ακόλουθα:

Εφαρμογή συντελεστή ορόφου επί της τιμής του συγκρίσιμου ακινήτου βάσει του πίνακα 1

Εφαρμογή συντελεστή παλαιότητας επί της τιμής του συγκρίσιμου βάσει τών πίνακα 1 και πίνακα 3

Αν το συγκρίσιμο ακίνητο εξασφαλίζει θέα στη θάλασσα, η αρχική τιμή πολλαπλασιάζεται με συντελεστή 0,97. Αν η απόσταση από την παραλία είναι μικρότερη των 500μ. εφαρμόζεται συντελεστής 0,93. Αν το διαμέρισμα είναι πλήρως επιπλωμένο, εφαρμόζεται συντελεστής 0,87.

Εκτός από την εφαρμογή μίας σειράς συντελεστών για τον προσδιορισμό της τιμής βάσης, αφαιρούνται επίσης μία σειρά από απόλυτα ποσά, βάσει ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του συγκρίσιμου ακινήτου. Πιο συγκεκριμένα:

- Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας της θέσης στάθμευσης, πολλαπλασιάζονται τα τετραγωνικά μέτρα της θέσης στάθμευσης με:

  • 500€, αν υπάρχει ευκολία στάθμευσης στην περιοχή και το παρκινγκ είναι κλειστό,
  • 250€, αν υπάρχει ευκολία στάθμευσης και το παρκινγκ είναι ανοιχτό ή βρίσκεται σε πιλοτή,
  • 950€, αν υπάρχει δυσκολία στάθμευσης και το παρκινγκ είναι κλειστό και
  • 550€, αν υπάρχει δυσκολία στάθμευσης στην περιοχή αλλά το παρκινγκ είναι ανοιχτό ή βρίσκεται σε πιλοτή.
Η αξία της αποθήκης υπολογίζεται με τον πολλαπλασιασμό των τετραγωνικών της μέτρων με 500€. Η αξία του τζακιού υπολογίζεται σε 1.500€ αν είναι συμβατικό και 2.800€ αν είναι ενεργειακό. Η αξία που προκύπτει για το ακίνητο λόγω εγγύτητας σε σταθμό του Μετρό, ανέρχεται σε 4.000€. Ένα ακίνητο θεωρείται ότι είναι κοντά σε σταθμό του μετρό αν η απόσταση με τα πόδια είναι μέχρι και 500 μέτρα. Η αξία του ακινήτου προσαυξάνεται κατά 4.000€ αν βρίσκεται κοντά σε δημόσια εκπαιδευτικά ιδρύματα (σχολεία ή πανεπιστήμια). Αν το ακίνητο διαθέτει spa, υδρομασάζ ή Jacuzzi, η αξία αυτού του χαρακτηριστικού ανέρχεται σε 3.000€. Αναφορικά με την πισίνα, η αξία της υπολογίζεται σε 8.800€ αν είναι μικρότερη των 60 τ.μ. και σε 17.600€ αν είναι μεγαλύτερη των 60 τ.μ. Οι αντίστοιχες τιμές για την περίπτωση μονοκατοικίας ανέρχονται σε 25.000€ και 50.000€ αντίστοιχα. Αν δεν υπάρχει ενεργειακό πιστοποιητικό, η αξία μένει αμετάβλητη. Αν υπάρχει ενεργειακό πιστοποιητικό, διαχωρίζονται οι ακόλουθες περιπτώσεις:
  • Κλάση Α ή Β οπότε και η αξία προσαυξάνεται κατά 5.000€.
  • Κλάση Γ, Δ ή Ε οπότε και η αξία προσαυξάνεται κατά 3.000€.
  • Κλάση Ζ ή Η οπότε και η αξία προσαυξάνεται κατά 500€.
Η αξία του υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης υπολογίζεται με 350€/τμ.

Σημειώνεται ότι οι τιμές των θέσεων στάθμευσης προέκυψαν από μέσους όρους τιμών παρκινγκ που πωλούνται στην αγορά στην παρούσα χρονική στιγμή. Με όμοιο τρόπο προέκυψε η τιμή ανά τ.μ. της αποθήκης και η αξία του αναξιοποίητου συντελεστή δόμησης.

Η αξία του τζακιού προέκυψε από μέσο όρο τιμών που επικρατούν στην αγορά για νέες κατασκευές – τοποθετήσεις συμβατικών και ενεργειακών τζακιών. Ομοίως, για την περίπτωση των υδρομασάζ – spa – Jacuzzi.

Μετά την εφαρμογή των προαναφερθέντων συντελεστών και την αφαίρεση της αξία των ειδικών χαρακτηριστικών του συγκρίσιμου ακινήτου, η τελική τιμή διαιρείται με την επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα και προκύπτει η συγκρίσιμη τιμή / τ.μ..

Η ίδια διαδικασία δύναται να επαναληφθεί για επιπλέον 4 συγκρίσιμα ακίνητα (συνολικά 5). Στη συνέχεια, η εφαρμογή υπολογίζει το μέσο όρο των παραπάνω τιμών και αποτελεί τιμή βάσης για τη μετέπειτα εκτίμηση.

Σημειώνεται ότι η εφαρμογή δεν επιτρέπει τον προσδιορισμό τιμής βάσης χαμηλότερη από 350€/τ.μ. και βγάζει ειδικό μήνυμα στο χρήστη για την προσθήκη ενός διαφορετικού συγκρίσιμου ακινήτου. Η τιμή των 350€/τ.μ. προέκυψε από τις τιμές παλαιών ακινήτων σε υποβαθμισμένες περιοχές κυρίως της Αθήνας.

1.2. Εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου

Η εκτίμηση της αξίας ακινήτου με τη μέθοδο των συγκρίσιμων πωλήσεων συμβαδίζει με το Ευρωπαϊκό Εκτιμητικό Πρότυπο 1 (EVS 1) βάσει του οποίου:

«Ως αγοραία αξία ορίζεται η εκτιμώμενη τιμή, στην οποία ένα περιουσιακό στοιχείο μπορεί να ανταλλαγεί κατά την ημέρα της εκτίμησης μεταξύ μερών που επιθυμούν να προβούν στη συναλλαγή κάτω από όρους ελεύθερης αγοράς. Επίσης για τον ορισμό της αγοραίας αξίας προϋποτίθενται ορθές πρακτικές marketing, όπου τα μέρη ενεργούν με γνώση, σύνεση και χωρίς καταναγκασμό».

Πιο συγκεκριμένα, λαμβάνεται υπόψη μία τιμή βάσης από ένα ακίνητο που πωλείται ή κατά προτίμηση έχει πωληθεί σε συγκεκριμένη περιοχή και σε συγκεκριμένο χρόνο. Η συγκεκριμένη τιμή βάσης υπόκειται σε μία σειρά από προσαρμογές με την εφαρμογή συντελεστών προσαύξησης της εκτιμώμενης αξίας αλλά και με την πρόσθεση απόλυτων ποσών σύμφωνα με μία σειρά από ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. Αναλυτικότερα:

Για την παλαιότητα εφαρμόζονται επί της αρχικής αξίας οι αντίστροφοι συντελεστές αυτών που εφαρμόστηκαν στην περίπτωση του/των συγκρίσιμου/ων ακινήτου/ων. Η ίδια πρακτική ακολουθείται στην περίπτωση των ακόλουθων χαρακτηριστικών:

  • Θέα στη θάλασσα.
  • Απόσταση από παραλία.
  • Επιπλωμένη κατοικία.

Αντίστοιχα, στην περίπτωση των χαρακτηριστικών που μεταβάλλουν την αξία κατά απόλυτα ποσά, ακολουθείται η ίδια μεθοδολογία που αναλύθηκε στην αμέσως προηγούμενη ενότητα. Σε αυτή την περίπτωση όμως, τα ποσά προστίθενται στην αξία που έχει προκύψει από την εφαρμογή των εκάστοτε συντελεστών.

1. Εφαρμογή συντελεστή ορόφου επί της τιμής του συγκρίσιμου ακινήτου
Όροφος Συντελεστής επί της τιμής
Υπ./Ισ. 1.10
1ος/2ος 1.00
3ος/4ος 0.95
5ος και άνω 0.85

Σημειώνεται ότι στην περίπτωση μονοκατοικίας δεν εφαρμόζεται συντελεστής ορόφου.

2. Διαμέρισμα
Ηλικία - παλαιότητα Συντελεστής
0-5 1.00
6-15 1,10
16-25 1,20
25 και άνω 1,30
3. Μονοκατοικία
Ηλικία - παλαιότητα Συντελεστής
0-5 1,00
6-15 1,10
16-25 1,15
25 και άνω 1,25