1. Περιγραφή της μεθόδου

Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης των μισθωμάτων βασίζεται στα μελλοντικά έσοδα που θα προσφέρει ένα ακίνητο από μισθώματα, εφόσον αυτό παραχωρηθεί για ενοικίαση. Συνεπώς, προκρίνεται κυρίως σε περιπτώσεις επενδυτών σε ακίνητα, ή σε φυσικά πρόσωπα που θέλουν να αποκτήσουν ένα ακίνητο το οποίο δεν προορίζεται για ιδιοκατοίκηση ή δωρεάν παραχώρηση. Σημειώνεται ότι η συγκεκριμένη μέθοδος δεν προτείνεται για διατηρητέα ακίνητα ή ακίνητα που βρίσκονται σε προστατευόμενους οικισμούς και η παλαιότητα ενδέχεται να προσαυξάνει την αξία τους ή τα εισοδήματα που προέρχονται από αυτά.

Αναλυτικότερα, ο χρήστης της εφαρμογής καλείται να προϋπολογίσει και να συμπληρώσει ένα «δίκαιο» μίσθωμα που εκτιμά ότι αντιστοιχεί στο ακίνητο, βάσει κανονικών συνθηκών αγοράς. Έπειτα, επιλέγονται οι μήνες για τους οποίους αναμένεται το ακίνητο να αποφέρει εισόδημα σε ετήσια βάση. Για τουριστικά ακίνητα επιλέγεται ένα διάστημα μεταξύ τριών (3) και έξι (6) μηνών, ενώ για οικιστικά ακίνητα επιλέγονται οι δώδεκα (12) μήνες. Σημειώνεται ότι ο κίνδυνος να μην ενοικιαστεί το ακίνητο δεν χρειάζεται να ληφθεί υπόψη από το χρήστη καθώς εμπεριέχεται στο προεξοφλητικό επιτόκιο, το οποίο θα αναλυθεί εκτενώς στη συνέχεια.

Το γινόμενο των δύο παραπάνω μεγεθών προσδιορίζει το ακαθάριστο έσοδο από ενοίκια, το οποίο υπόκειται σε φορολογία βάσει του ακόλουθου κλιμακίου (άρθρο 40 του ν. 4172/2013). Δείτε πίνακα 1.

Ο φόρος αφαιρείται από τα ακαθάριστα έσοδα του ακινήτου. Από τα ακαθάριστα έσοδα αφαιρούνται επίσης ποσά που καταβάλλονται για ΕΝΦΙΑ (ν. 4223/2013) και λοιπές επιβαρύνσεις που επωμίζεται ο ιδιοκτήτης, όπως τα Τέλη Ακίνητης Περιουσίας που αποδίδονται μέσω του λογαριασμού της ΔΕΗ. Κατόπιν των προαναφερθέντων υπολογισμών προσδιορίζεται το ετήσιο καθαρό μίσθωμα.

Σημειώνεται ότι εφαρμόζεται επίσης ένας συντελεστής πληθωρισμού 2,5% επί του εσόδου μετά φόρων και επί του ετήσιου κόστους συντήρησης, δεδομένου ότι στα μισθωτήρια είθισται να προβλέπεται αναπροσαρμογή του μισθώματος βάσει του πληθωρισμού, ενώ και τα ετήσια έξοδα ακολουθούν το γενικό επίπεδο τιμών.

Ιδιαίτερη σημασία στη συγκεκριμένη μέθοδο έχει ο χρονικός ορίζοντας της επένδυσης, ο οποίος είναι άρρηκτα συνδεδεμένος με την οικονομική ζωή του ακινήτου. Ο χρονικός ορίζοντας ταυτίζεται με τα προσδοκώμενα έτη διακράτησης του ακινήτου. Οικονομική ζωή ενός ακινήτου ονομάζεται το χρονικό διάστημα στο οποίο ένα ακίνητο μπορεί να παράγει εισόδημα στον ιδιοκτήτη του. Σημειώνεται ότι ο χρονικός ορίζοντας δεν μπορεί να υπερβαίνει την οικονομική ζωή του ακινήτου. Στην παρούσα εφαρμογή, για την οικονομική ζωή των διαμερισμάτων πραγματοποιείται η υπόθεση ότι ανέρχεται σε 80 έτη και των μονοκατοικιών σε 100 έτη, από το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας οπότε και υπολογίζεται η παλαιότητα.

Τα εκτιμώμενα εισοδήματα καθώς και η εκτιμώμενη τιμή πώλησης στο τέλος του χρονικού ορίζοντα της επένδυσης προεξοφλούνται με ένα επιτόκιο 4% για τα πρώτα 10 έτη και με 6% για τα επόμενα έτη μέχρι το πέρας της οικονομικής ζωής του ακινήτου. Προεξόφληση είναι η διαδικασία μεταφοράς μελλοντικών ταμειακών ροών (εισροών ή εκροών) στο παρόν, η οποία πραγματοποιείται με τη βοήθεια της ακόλουθης μαθηματικής σχέσης (ράντας):

PV = + + … +

Όπου:
PV η παρούσα αξία
CF η ετήσια ταμειακή ροή
r το προεξοφλητικό επιτόκιο
n ο χρονικός ορίζοντας της επένδυσης

Ο μέγιστος χρονικός ορίζοντας της επένδυσης ανέρχεται στη διαφορά μεταξύ του 80 (ή του 100 στην περίπτωση μονοκατοικίας) και της παλαιότητας του ακινήτου.

Αναφορικά με το προεξοφλητικό επιτόκιο, συνδέεται άμεσα με την απαιτούμενη απόδοση επί του ακινήτου. Επειδή όμως η απαιτούμενη απόδοση του κάθε επενδυτή δεν είναι ex ante γνωστή, λαμβάνεται ως βάση η παρατηρούμενη απόδοση. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με μελέτη της GLP Values οι εκτιμώμενες αποδόσεις των ακινήτων εκτιμώνται σε ετήσια βάση στο 3-3,9%. Το 4% προκύπτει μετά την προσθήκη ενός ασφαλίστρου κινδύνου, το οποίο αντικατοπτρίζει τη μη δυνατότητα καταβολής των ενοικίων από το μισθωτή, κάποια περίοδο που το ακίνητο θα παραμείνει ανοίκιαστο κ.ά. Το προεξοφλητικό επιτόκιο προσαυξάνεται κατά 200 μονάδες βάσης (2%) μετά τα πρώτα 10 έτη λόγω κυρίως του παράγοντα παλαιότητας που δύναται να περιορίσει το μίσθωμα και να αυξήσει τα έξοδα επισκευών και συντηρήσεων.

Κλείνοντας, για τον προσδιορισμό της τελικής εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου διαχωρίζονται οι ακόλουθες περιπτώσεις:

  • Δεν ορίζεται προσδοκώμενη περίοδος ενοικίασης και εκτιμώμενη τιμή πώλησης

    Διαμέρισμα

    PV = + + … + + +…+

    Μονοκατοικία

    PV = + + … + + +…+
  • Αν επιλεγεί χρονικός ορίζοντας μέχρι 10 έτη και προσδιοριστεί η εκτιμώμενη τιμή πώλησης:

    Διαμέρισμα

    PV = + + … + +

    Μονοκατοικία

    PV = + + … + +

    Πρέπει χρονικός ορίζοντας (n) να μην υπερβαίνει τη διαφορά μεταξύ οικονομικής ζωής (80 ή 100 έτη με την παλαιότητα). Ο όρος Ε(Price) συμβολίζει την αναμενόμενη τιμή πώλησης μετά από το πέρας n ετών.

  • Αν επιλεγεί χρονικός ορίζοντας πάνω από 10 έτη και προσδιοριστεί η εκτιμώμενη τιμή πώλησης:

    Διαμέρισμα

    PV = + + … + + +…+ +

    Μονοκατοικία

    PV = + + … + + +…+ +

    Πρέπει χρονικός ορίζοντας (n) να μην υπερβαίνει τη διαφορά μεταξύ οικονομικής ζωής (80 ή 100 έτη με την παλαιότητα).

1. Ακαθάριστο έσοδο από ενοίκια
Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ) Συντελεστής (%)
0 - 12.000 11%
12.001 και άνω 33%