1. Περιγραφή της μεθόδου

Στην Ελλάδα εφαρμόζεται εδώ και αρκετές δεκαετίες το σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Η αντικειμενική αξία προσδιορίζεται βάσει των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του κάθε ακινήτου έπειτα από την εφαρμογή μίας σειράς συντελεστών που καθορίζονται με νόμο. Για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξία στην παρούσα εφαρμογή λήφθηκαν υπόψη οι διατάξεις του ν. 3842/2010 περί προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών.

Αναλυτικότερα, ο χρήστης καλείται να επιλέξει αν το προς εκτίμηση ακίνητο είναι διαμέρισμα ή μονοκατοικία. Στην περίπτωση της μονοκατοικίας υπολογίζεται η αντικειμενική αξία του οικοπέδου προσαυξάνεται με την αξία του μέρους του οικοπέδου που δεν έχει αξιοποιηθεί (δεν έχει κτιστεί).

Ο χρήστης συμπληρώνει την τιμή ζώνης του ακινήτου και την επιφάνεια των κυρίων χώρων. Σημειώνεται ότι όλα τα απαραίτητα στοιχεία αναφορικά με τις αντικειμενικές αξίες περιλαμβάνονται σε ειδικούς Πίνακες του Υπουργείου Οικονομικών και συγκεκριμένα στην ηλεκτρονική διεύθυνση www.gsis.gr. Στην αρχική αντικειμενική αξία που υπολογίζεται από το γινόμενο των δύο παραπάνω μεγεθών, εφαρμόζονται: Δείτε τους πίνακες πίνακες 1. και 2.

· Συντελεστής ορόφου, ο οποίος προσδιορίζεται συνδυαστικά με το συντελεστή εμπορικότητας βάσει των ακόλουθων πινάκων. Σημειώνεται ότι ο Συντελεστής Εμπορικότητας συμπληρώνεται από το χρήστη.

Όροφος ΣΕ < 1.5 1.5=< ΣΕ < 3 3=< ΣΕ < 5 5=< ΣΕ
Υπόγειο 0.60 0.60 0.60 0.60
Ισόγειο 0.90 1.20 1.25 1.30
1ος όροφος 1.00 1.10 1.15 1.20
2ος όροφος 1.05 1.05 1.10 1.15
3ος όροφος 1.10 1.10 1.10 1.15
4ος όροφος 1.15 1.15 1.15 1.15
5ος όροφος 1.20 1.20 1.20 1.20
6ος όροφος και άνω 1.25 1.25 1.25 1.25
Μονοκατοικία 1.05 1.05 1.05 1.05

Για το Συντελεστή ειδικών συνθηκών δείτε το πίνακα 3.
Για το Συντελεστή παλαιότητας δείτε το πίνακα 4.

Κατ’ εξαίρεση, όταν το ακίνητο θεωρηθεί ημιτελές βάσει των ειδικών συνθηκών, ο συντελεστής παλαιότητας δεν εφαρμόζεται.

Αναφορικά με τους βοηθητικούς χώρους, λαμβάνεται υπόψη μόνο το 20% της συνολικής τους επιφάνειας, ενώ επαναλαμβάνεται η προαναφερθείσα διαδικασία.

Στις περιπτώσεις των μονοκατοικιών, λαμβάνεται επίσης υπόψη η αξία του οικοπέδου που έχει μείνει αναξιοποίητο, υπό την έννοια της μη πλήρους κάλυψης του συντελεστή δόμησης. Πιο συγκεκριμένα, ο χρήστης καλείται να τοποθετήσει την τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και το συντελεστή οικοπέδου, τα οποία δύναται να αντλήσει από τους Πίνακες Αντικειμενικών Αξιών που έχουν καταρτιστεί από το Υπουργείο Οικονομικών. Στη συνέχει εφαρμόζονται οι ακόλουθοι συντελεστές: Δείτε τους πίνακες 5, και 6.

Στη συνέχεια, πρέπει να προσδιοριστεί η επιφάνεια του οικοπέδου που δεν έχει αξιοποιηθεί. Αφού ο χρήστης συμπληρώσει στην εφαρμογή την επιφάνεια του οικοπέδου και ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ), υπολογίζεται ο ακόλουθος συντελεστής:

1 – Επιφάνεια υφιστάμενων κτισμάτων
Αξιοποιήσιμη επιφάνεια

Όπου: Αξιοποιήσιμη επιφάνεια = Επιφάνεια οικοπέδου * ΣΑΟ

Ο συγκεκριμένος συντελεστής πολλαπλασιάζεται με την επιφάνεια του οικοπέδου και την τιμή εκκίνησης (έπειτα από την εφαρμογή των συντελεστών ειδικών συνθηκών και πρόσοψης) ώστε να προσδιοριστεί η αντικειμενική αξία του οικοπέδου.

Το άθροισμα της αντικειμενικής αξίας των κυρίων και των βοηθητικών χώρων καθώς και του οικοπέδου, αποτελεί την τελική αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Μία σειρά προσαρμογές λαμβάνουν επίσης χώρα σύμφωνα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου, κατ’ αντιστοιχία με τη μέθοδο των συγκρίσιμων πωλήσεων. Αναλυτικότερα, πραγματοποιούνται οι ακόλουθες προσαρμογές στην αξία του ακινήτου:

  • Πισίνα: Αν το ακίνητο περιέχει πισίνα, ο χρήστης καλείται να συμπληρώσει τα τετραγωνικά της μέτρα. Αν η πισίνα έχει επιφάνεια μικρότερη ή ίση των 60τμ, η επιφάνεια της πολλαπλασιάζεται με 480€, ενώ είναι μεγαλύτερη των 60τμ εφαρμόζεται συντελεστής 960€. Σημειώνεται ότι το τεκμήριο των δεξαμενών κολύμβησης ανήλθε σε 160€/τμ και 320€/τμ για πισίνες μικρότερες και μεγαλύτερες των 60τμ αντίστοιχα. Συνεπώς, η αξία υπολογίστηκε βάσει των τεκμηρίων 3 ετών.
  • Υδρομασάζ – Jacuzzi SPA : Αν το ακίνητο έχει εγκατεστημένο Jacuzzi ή SPA, η αξία του προσαυξάνεται κατά 3.000€, διαφορετικά μένει αμετάβλητη.
  • Τζάκι: Αν το ακίνητο διαθέτει συμβατικό τζάκι η αξία του προσαυξάνεται κατά 1.500€ ενώ αν έχει εγκατασταθεί ενεργειακό τζάκι η αξία του προσαυξάνεται κατά 2.800€.
  • Πλησίον σε ΜΜΜ: Αν το ακίνητο βρίσκεται σε απόσταση μικρότερη των 500μ. από στάση Μετρό, η αξία του προσαυξάνεται κατά 4.000€. Η συγκεκριμένη προσαύξηση μπορεί επίσης να εφαρμοστεί σε περίπτωση που κρίνετε ότι το ακίνητο έχει εύκολη πρόσβαση σε αξιόπιστο μέσο μαζικής μεταφοράς.
  • Απόσταση από δημόσια σχολεία/πανεπιστήμια: Η αξία του ακινήτου προσαυξάνεται κατά 4.000€ αν βρίσκεται κοντά σε δημόσια εκπαιδευτικά ιδρύματα (σχολεία ή πανεπιστήμια).
  • Ενεργειακό πιστοποιητικό: Αν δεν υπάρχει ενεργειακό πιστοποιητικό, η αξία μένει αμετάβλητη. Αν υπάρχει ενεργειακό πιστοποιητικό, διαχωρίζονται οι ακόλουθες περιπτώσεις:
  • o Κλάση Α ή Β οπότε και η αξία προσαυξάνεται κατά 5.000€.
  • o Κλάση Γ, Δ ή Ε οπότε και η αξία προσαυξάνεται κατά 3.000€.
  • o Κλάση Ζ ή Η οπότε και η αξία προσαυξάνεται κατά 500€.

Αφού προστεθούν τα ανωτέρω ποσά βάσει της ύπαρξης ή όχι ειδικών χαρακτηριστικών, προσδιορίζεται μία νέα αξία στην οποία δύναται να εφαρμοστούν οι ακόλουθοι 5 συντελεστές:

  • Θέα στη θάλασσα: Αν το ακίνητο εξασφαλίζει απρόσκοπτη θέα στη θάλασσα από τους κύριους χώρους του η νέα αξία προσαυξάνεται κατά 3% (εφαρμόζεται συντελεστής 1,03).
  • Απόσταση από τη θάλασσα: Αν το ακίνητο βρίσκεται σε απόσταση μικρότερη των 500μ από τη θάλασσα, η νέα αξία προσαυξάνεται κατά 8% (εφαρμόζεται συντελεστής 1,08).
  • Πλήρως επιπλωμένο: Αν το ακίνητο είναι πλήρως επιπλωμένο και εξοπλισμένο με όλο τον απαραίτητο οικιακό εξοπλισμό, η νέα αξία προσαυξάνεται κατά 10% (εφαρμόζεται συντελεστής 1,10).
  • Τουριστική περιοχή: Αν το ακίνητο θεωρείτε ότι βρίσκεται σε ιδιαίτερα τουριστική περιοχή αποτελώντας θερινό ή χειμερινό προορισμό, εφαρμόζεται συντελεστής 1,8 επί της νέας αξίας.
  • Φάση της αγοράς ακινήτων: Κρίνετε αν η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ανοδική φάση, σε στασιμότητα ή εμφανίζει πτωτικές τάσεις. Ανάλογα με την επιλογή σας εφαρμόζονται οι συντελεστές του ακόλουθου πίνακα πίνακα 7

Κλείνοντας, μετά την εφαρμογή των 5 συντελεστών που αναπτύχθηκαν, προσδιορίζεται η προσαρμοσμένη αξία βάσει της αντικειμενικής.

1. Συντελεστής επιφάνειας κύριων χώρων
>=25τμ 1.05
100τμ>=επιφάνεια>25τμ 1.00
200τμ>=επιφάνεια>100τμ 1.05
300τμ>=επιφάνεια>200τμ 1.10
500τμ>=επιφάνεια>300τμ 1.20
επιφάνεια>500τμ 1.30
2. Συντελεστής πρόσοψης
Καμία οδός - "τυφλό" 0.80
Μία οδός 1.00
Δύο ή περισσότεροι οδοί - πλατεία 1.05
3. Συντελεστής ειδικών συνθηκών
Διατηρητέο 0.80
Απαλλοτριωτέο 0.75
Ημιτελές 0.40
Τίποτα από τα παραπάνω 1.00
4. Συντελεστής παλαιότητας
1 - 5 έτη 0.90
6 - 10 έτη 0.80
11 - 15 έτη 0.75
16 - 20 έτη 0.70
21 - 25 έτη 0.65
26 έτη και πάνω 0.60
5. Ειδικών συνθηκών
Μη οικοδομήσιμο, μη τακτοποιήσιμο, αβέβαιη μελλοντική δόμηση 0.60
Μη οικοδομήσιμο αλλά τακτοποιήσιμο 0.80
Απαλλοτριωτέο 0.80
Υπό αναστολή οικοδομικής άδειας 0.90
Τίποτα από τα παραπάνω 1.00
6. Συντελεστής Πρόσοψης
Καμία οδός - "τυφλό" 0.80
Μία οδός 1.00
Δύο ή περισσότεροι οδοί - πλατεία 1.08
7. Φάση της αγοράς ακινήτων
Στάσιμη 1.10
Ανοδική 1.90
Πτωτική 0.80